（原标题：关于地产新的十年，一场意义深远影响的头脑风暴）预示每一次调控，中国房地产总会回头到一个心理的十字路口。今年国庆前，由于部分一二线城市房价的上涨，前所未有的严苛调控接踵而至。

22个最重要城市陆续实施了政策，部分热点城市成交价回升。而以英国干欧、特朗普被选为美国总统等一系变异的国际形势，更加给市场掩盖了一层浓厚迷雾。这个行业还不会好吗？实质上，很少有人需要得出一个标准答案。

即便经过过去十多年的发展、数十次的调控，从学者到企业家，从政策制定者到微观决策者，在这个课题的一些关键的辨别上，都会经常出现诸多分歧。毕竟，还是房地产行业支撑着这个国家和社会的多种功能和属性，用作居住于还是用作投资？是经济引擎还是社会镇流器？由研发导向还是金融导向？种种定义，皆有盲人摸象之虞。从国际成熟期市场来看，房地产不具备引人注目的金融属性。而在较慢城市化进程里的中国，房地产又被视为经济和社会的平衡器。

由此，如果从资本意志和地产逻辑的双重脉络去观照这一话题，有可能更容易相似真凶。中国民生银行再度牵头全联房地产商不会举行中国不动产金融年会2016，挤满了对地产最有发言权的28位意见领袖，发动对中国房地产前景的探究和撞击。市场、行业加快集中于让所有人构成共识的是，房地产行业将步入一次极大的变革。近年房地产行业的较慢发展和房价、土地价格大大下跌，以及由此引起金融杠杆风险和企业发展风险大大激化，整个行业经历高峰后于是以逐步回归理性和常态，同时人们对经济特别是在是实体经济快速增长力弱的担忧大大减轻。

在这次民生银行中国不动产金融年会2016上，融创中国董事长孙宏斌指出，调控让整个行业都获益。随着土地更加喜，房价更加低，意味著风险也更加大，对企业发展并很差。所以这一轮调控对购房者、研发企业、银行都是好事。对于未来房地产形势，旭辉集团董事长林中指出，从各种形势来看，当前一二线城市房价早已超过高点了，之后下跌的可能性不不存在，明年10月份后，一手房交易量将回升，12月份不会较为显著。

当前房地产市场，在区域上经常出现了十分显著的分化。当三四线城市仍处在艰苦去库存的周期时，部分一二线城市却经常出现了房价的上涨。这一背景，正是这一轮定向调控落地的原因之一。

市场资源向一二线城市和区域中心城市集中于，竞争更为充份和白热化。由此，行业格局经常出现了大大向大企业弯曲，中小企业加快转型或解散，大企业市场占有率更加低的趋势。涉及统计数据表明，房地产行业整体规模正在附近天花板，2015年行业规模是销售额8.7万亿，到2016年10月份早已超过9万亿；同时，2015年国内前10名房企占比17%左右，到2016年10月份早已减至20%，大企业在整个市场中所占到份额逐步减少。

实质上，近两年，兼并重组沦为行业最重要的标签，行业、市场经历新的配对，区域集中度向一二线城市弯曲，行业集中度向大企业、大资本汇聚。从A股上市房企看，从2015年初到2016年11月中旬，有数27家房企公布根本性资产重组，另外有93家展开回购的上市房企中，37家企业与并购资产有关。这一轮变局中特点十分显著：第一，金融、保险资本开始大规模插手房地产行业；第二，大企业加快扩展布局，中小企业解散；第三，部分房企加快转型。

转型与资本面临行业的配对，房地产企业否必须转型，以及通过何种路径转型？资本在其中将起着什么起到？引起了诸多光明日报。实质上，作为一个古老的行业，房地产行业本质就是投资和盖房子，这个逻辑从古至今仍然没转变。

但同时，城市化的前进，也给传统的房地产明确提出了更高的拒绝。国务院发展研究中心原副主任侯云春得出了一个普适性的建议：中国房地产仍然正处于稳步发展阶段，但存活下来的房企也要展开变革，从全然盖房子的开发商向城市住宅综合服务商改变，建筑行业也要向节约能源智慧型低碳建筑和消费模式改变。你需要吞并别人是你有本事，你需要被别人吞并，解释你有价值，如果既无法被别人看上，也无法吞并别人，解释你的日子就完了。中城联盟第十届轮值主席、朗诗绿色地产董事长田明指出，企业否转型必须从实际情况来辨别，第一，市场外部环境再次发生什么变化，企业内部有什么资源禀赋，只有把外部形势和内部资源考虑到充份了，制订一个战略，才不会有胜算。

第二，行业逐步向上，企业必须转型，但要坚决自己的特长。雅居乐集团董事局主席陈卓林的意见则是，无论房地产企业，还是其他行业，想制成百年品牌，必需维持务实，同时也特别强调房企应当执着多元化发展。

不过，大家更加能构成共识的是，未来房地产行业另一个趋势是与金融资本融合大大加剧，一方面，对于金融资本而言，在实体经济形势并不理想的状态下，房地产毫无疑问是构建资产配备的一个较为理想的途径；另一方面，对于房地产来说，享有金融资本的承托，不仅为更进一步发展插上了翅膀，也为风险掌控获取了有力确保。比如孙宏斌规劝他的同行们，首先，未来投资很最重要，由于房地产杠杆较高、周期较长，一旦投资拢了、地买错了，垫什么样的房子都会赔钱；其次，在风险来临时，确保需要融到横跨周期的资金和充足的现金流。林中指出，茁壮中的房企核心战略是做到强劲做到大，如果企业还有茁壮空间，就不要轻言多元化，集中于和专心才是关键。

而通过与金融的融合，是一种最重要的途径和趋势。中国恒大集团总裁夏海钧回应，未来房地产行业与金融资本融合不会是一种趋势，房地产可以协助金融行业处置一些不动产类不良资产，金融可以在现金流、风险掌控方面为地产获取有力的反对。

金融地产想象世联行董事长陈劲松指出2016年中国房地产销售额有可能多达10万亿。在或许上，中国去找将近其他更大的市场。

然而，在经历了十多年的高速发展后，以研发为导向的房地产早已转入白银时代的周期。有一点注目的是，对标美国的市场，不会找到地产金融依然具有极大的快速增长空间。

在美国，房地产资产证券化规模极大，其中还包括MBS、REITs等等金融产品。我指出研发必要销售的规模快速增长动力后期不会减慢，更好的可能会是金融性的结构产品。

地产大佬冯仑说道，美国上市交易REITs的市值就多达了1万亿美元。不少地产领袖指出，房企到了一定规模程度以后，不会面对快速增长的瓶颈。如果必须寻找某种程度大甚至更大的增长点，又会让房企实在更加陌生，那将是什么？林中的答案是金融。

他指出房企天然地与金融关系密切。实质上，过去一年来大量房企都在参予投资金融机构如保险公司、银行，并利用险要资展开大的收购，引起了在中国企业史无前例的波澜。

但是房企投资金融的问题在于，前期的投放有可能是极大的，如果没自身可观的规模，可玩性更大。尤其是像人寿保险，有可能前面要盈5年、10年才可以饲大，要从主业中的利润拿一部分来反哺金融。

在参会嘉宾显然，金融机构手中的住宅、写字楼、购物中心等存量资产，如果金融机构与好的开发商和运营商一起，将陈旧资产更进一步提高，转变定位，需要建构出有更大的价值，也意味著地产行业将经常出现更好的机会。

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